Fianza de un local comercial en Madrid: cuánto hay que pagar y cuándo se devuelve
La fianza obligatoria de un local comercial en Madrid equivale a dos mensualidades de alquiler, sin incluir IVA ni retenciones. Esta cantidad se entrega al propietario al formalizar el contrato y sirve como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
Sin embargo, el propietario puede solicitar garantías adicionales, como un aval bancario o un depósito complementario. Por eso, la cantidad necesaria para alquilar un local puede superar las dos mensualidades establecidas legalmente.
Cuánto se paga de fianza por un local comercial
El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una fianza de dos mensualidades para los arrendamientos destinados a un uso distinto del de vivienda.
Esta obligación se aplica, entre otros, a los locales destinados a comercios, oficinas, establecimientos de hostelería y actividades profesionales.
La fianza se calcula sobre la renta contractual, sin añadir el IVA ni descontar las retenciones fiscales que puedan corresponder.
| Alquiler mensual sin IVA | Fianza obligatoria |
|---|---|
| 600 € | 1.200 € |
| 900 € | 1.800 € |
| 1.200 € | 2.400 € |
| 1.500 € | 3.000 € |
| 2.000 € | 4.000 € |
Por ejemplo, para alquilar un local por 1.200 € mensuales más IVA, la fianza legal será de 2.400 €. Las garantías adicionales, si se pactan, se calculan por separado.
¿Puede el propietario pedir más de dos meses de fianza?
La fianza legal es de dos mensualidades, pero el artículo 36.5 de la LAU permite pactar garantías adicionales para asegurar el cumplimiento del contrato.
Entre las más habituales se encuentran:
- Depósito adicional: cantidad entregada como garantía complementaria a la fianza legal.
- Aval bancario: compromiso de una entidad financiera para responder en las condiciones pactadas.
- Fiador o avalista personal: persona que garantiza determinadas obligaciones del arrendatario.
En los alquileres de locales comerciales no se aplica el límite general de dos mensualidades previsto para las garantías adicionales de determinados contratos de vivienda. Por tanto, las partes pueden negociar garantías superiores.
La distinción es importante: si el propietario solicita cuatro mensualidades como garantía, deben diferenciarse las dos correspondientes a la fianza legal y las restantes como garantía adicional, indicando expresamente las condiciones de devolución.
Quién debe depositar la fianza en la Comunidad de Madrid
El inquilino entrega la fianza al propietario, pero es el arrendador quien tiene la obligación de depositarla en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.
El depósito debe realizarse en el plazo de 30 días hábiles desde la celebración o entrada en vigor del contrato de arrendamiento, conforme al procedimiento autonómico.
El trámite se realiza a través del servicio oficial de depósito de fianzas en régimen general.
Este depósito administrativo no supone un pago adicional para el inquilino. El propietario ingresa la cantidad que previamente ha recibido como fianza.
El incumplimiento del plazo de depósito puede generar recargos y otras consecuencias previstas en la normativa autonómica.
Cuándo se devuelve la fianza de un local comercial
La fianza debe liquidarse al finalizar el arrendamiento, una vez entregado el local y comprobado el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
El artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo de la fianza pendiente de devolución devenga el interés legal cuando transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido.
El propietario puede justificar descuentos cuando existan obligaciones incumplidas, como:
- Rentas pendientes de pago.
- Suministros o cantidades asumidas contractualmente que continúen pendientes.
- Desperfectos imputables al arrendatario que excedan del deterioro derivado del uso ordinario.
- Otras obligaciones garantizadas por la fianza y exigibles conforme al contrato.
La fianza no puede retenerse arbitrariamente. Las cantidades descontadas deben estar justificadas y corresponder a obligaciones de las que responda el arrendatario.
¿Se puede utilizar la fianza para pagar los últimos meses de alquiler?
El arrendatario no puede decidir unilateralmente dejar de pagar las últimas mensualidades alegando que el propietario ya dispone de la fianza.
La renta y la fianza cumplen funciones distintas: la primera remunera el uso del inmueble y la segunda garantiza las obligaciones contractuales.
Las partes pueden acordar una compensación en la liquidación final, pero conviene formalizarla por escrito para evitar reclamaciones posteriores.
¿Se puede actualizar la fianza durante el contrato?
La LAU establece que, durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador es una persona jurídica, la fianza no está sujeta a actualización.
Cuando el contrato se prorroga, la ley contempla la posibilidad de ajustar la fianza hasta que equivalga a dos mensualidades de la renta vigente.
Para los contratos cuya duración pactada exceda de cinco o siete años, según corresponda, la actualización durante el período que supere esos plazos se rige por lo acordado entre las partes. Si no existe pacto específico, se aplica el criterio previsto legalmente en relación con la actualización de la renta.
Qué revisar antes de pagar la fianza de un local
Antes de firmar el contrato y entregar cantidades al propietario, conviene comprobar cinco cuestiones:
- Importe de la renta: confirmar la base sobre la que se calculan las dos mensualidades de fianza.
- Garantías adicionales: distinguirlas claramente de la fianza legal y comprobar cuándo podrán recuperarse.
- Estado del inmueble: documentar mediante fotografías los desperfectos e instalaciones existentes.
- Obras y adaptaciones: establecer quién las asume y en qué condiciones debe devolverse el local.
- Condiciones de resolución: revisar los plazos de preaviso, posibles penalizaciones y obligaciones al finalizar el alquiler.
También resulta conveniente solicitar el justificante del depósito de la fianza realizado por el propietario ante la Comunidad de Madrid.
Antes de comprometer una inversión importante, comprueba las licencias y autorizaciones necesarias para desarrollar la actividad. Alquilar un local no garantiza que pueda utilizarse legalmente para cualquier negocio.
Cómo influye la fianza en el presupuesto de apertura
La fianza es una salida inicial de tesorería, aunque sea recuperable al finalizar el contrato si se cumplen las obligaciones garantizadas.
Por ejemplo, en un local con una renta de 1.200 € mensuales sin IVA, el desembolso inicial podría incluir:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Fianza legal (2 meses) | 2.400 € |
| Garantía adicional pactada (2 meses) | 2.400 € |
| Primera mensualidad de renta | 1.200 € |
| Total antes de impuestos y otros gastos | 6.000 € |
Este ejemplo supone que el propietario exige dos mensualidades adicionales de garantía. No significa que esa cantidad sea obligatoria en todos los contratos.
Además, podrían existir gastos de intermediación, impuestos y obras de acondicionamiento. Estas partidas deben contemplarse al calcular la inversión inicial para abrir un negocio en Madrid.
Preguntas frecuentes sobre la fianza de locales comerciales
¿La fianza de un local comercial lleva IVA?
No. La entrega de una fianza en garantía del cumplimiento de obligaciones contractuales no constituye una contraprestación por el alquiler y no está sujeta a IVA. La renta del local tiene su propio tratamiento fiscal.
¿Es obligatorio pagar dos meses aunque el contrato dure menos de un año?
Sí. En un arrendamiento de local sujeto a la LAU, la fianza legal es de dos mensualidades, independientemente de que se pacte una duración inferior a un año.
¿Qué ocurre si el propietario no deposita la fianza?
El incumplimiento de la obligación de depósito puede generar consecuencias administrativas para el arrendador. El inquilino puede solicitar información o acreditar esta situación mediante los procedimientos habilitados por la Comunidad de Madrid.
¿Se devuelve también la garantía adicional?
Depende de las condiciones pactadas y de las obligaciones pendientes al finalizar el contrato. Si se trata de un depósito reembolsable, deberá liquidarse conforme a lo establecido contractualmente.
Normativa y fuentes oficiales
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículo 36: cuantía, actualización, garantías adicionales y devolución de la fianza.
- Comunidad de Madrid: fianzas de arrendamiento: obligaciones de depósito y régimen aplicable a los locales comerciales.
- Comunidad de Madrid: depósito de fianzas en régimen general: tramitación y plazos administrativos.
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